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<figure><img height="549" src="https://x0.ifengimg.com/ucms/2026_35/E011EB95B0583A032310055E08399252D97C45F8_size1141_w975_h549.png" width="975" /></figure>越来越多的三四线城市，房价开始“鹤岗化”了。鹤岗，这座黑龙江煤城，2019年因“白菜价”房源刷屏全网。六年过去了，鹤岗不再是孤例。阜新、玉门、双鸭山、宝鸡、鞍山、乳山、张家口……名单还在拉长。嘲笑鹤岗、理解鹤岗、成为鹤岗。什么是“鹤岗化”？其实从学术上来说就是“收缩型城市”。这类城市的特征包括：人口持续减少，经济增速放缓，产业衰退，财政下滑，建成区扩张停滞甚至局部压缩。不过“鹤岗化”比“收缩型城市”又多了一层具象：它描述的是城市收缩到中后期的典型结果——资产价值缩水、公共配套闲置、城市活力丧失。不是所有收缩型城市都已“鹤岗化”，但所有“鹤岗化”城市，本质上都是收缩型城市。判断一座城市是否真正“鹤岗化”，可以从产业、财政、人口、空间这四个维度来衡量。首先从产业方面看，这类城市的产业结构单一，主导产业竞争力下滑，缺乏接续替代产业，提供不了足够的中高收入岗位。其次在财政上表现出来的是本地税源萎缩，财政自给率远低于全国平均水平，高度依赖上级转移支付。然后是常住人口持续净流出，且流出的主力是青壮年劳动力，这造成老龄化与少子化叠加的状况。最后是土地利用率下滑，老城和矿区住宅空置，新建基础设施因缺人而大量闲置。在这四个维度里，人口外流是核心传导枢纽。产业衰退挤走就业人口，人口流失放大财政压力、拉低住房需求。导致环环相扣，形成死循环。“鹤岗化”不是东北城市的专属标签，从北到南正在蔓延。全国范围来看，这类城市大致分三种类型。一是资源枯竭型。城市因资源开采而兴，又因资源枯竭而衰。比如鹤岗曾是全国重要煤炭基地，煤炭产业长期占工业产值三成以上。随着煤炭资源枯竭，2010至2020年，常住人口从105.8万降至89.1万，降幅超15%；再比如甘肃玉门，也是因石油兴起，资源枯竭后老城区房价跌至每平方米千元以下，常住人口较峰值减少近七成。二是产业衰退型。这类城市曾是传统工业基地，但在行业转型中掉队，比如陕西宝鸡、辽宁鞍山等都属于比较典型的代表。三是处于区位劣势与被虹吸型。这些城市的产业基础本就薄弱，又被中心城市虹吸。比如广西防城港、山东乳山、河北张家口等，曾经炒过各种概念，什么港口概念、旅游地产、京北生态新区等等，但因为缺乏产业基础，概念破灭后，炒高的房价就沦为“白菜价”。当然，这三类划分并非绝对，有的城市可能占其中两类。概括而言，“鹤岗化”不是单一维度的经济下行，而是产业、财政、人口三个子系统同步崩塌，形成闭环负反馈。最终，这一切会传导到房地产。因为住房的核心价值支撑是本地居住需求——就业、公共服务、发展预期。当这些支撑被抽离后，房产被重新定价，流动性枯竭，部分房源甚至无法正常交易。那么，有些三四线城市的“鹤岗化”趋势能逆转吗？答案很悲观：非常之难。因为城镇化正转向存量时代，人口和资源都在向中心城市、大都市圈集中。而且2010年后全国劳动年龄人口占比开始下降，人口从“乡村到城市”的单向流动，转向“小城市到大城市”的分层集聚。更重要的一点是产业马太效应加剧。高端制造、信息技术、现代服务业必须依托产业集群、完善产业链和研发团队，这些条件多数三四线城市不具备。能承接大都市圈产业转移的，只有少数位于城市群内、交通便利的城市。而像文旅、养老、农业深加工等特色产业规模有限，就业吸纳力不足，撑不起一个城市的基本盘。不过，还是有乐观的信息，城市也会触底反弹。再说鹤岗，2025年鹤岗GDP增速5.1%，人口流出速度大幅减缓，外地人购房占比突破34%。但鹤岗的路径很难复制。它有煤炭提供基本盘，有全球最大单体晶质石墨矿提供新兴产业潜力，有边境生态和冰雪资源提供文旅条件。这些禀赋多数三四线城市没有。越来越多的“鹤岗化”城市正展开转型和自救，选择适应收缩的差异化发展路径。在这个过程中，人口还会继续流出，房价还会继续寻底，财政还会继续紧平衡。一句话，能稳住就不错了。作者：马江博

“鹤岗化”城市越来越多，从嘲笑鹤岗到成为鹤岗

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